合肥执行律师解读：唯一住房能否豁免强制执行？2025合肥本地司法实践指南

       作者：陈军律师‌，安徽银开律师事务所（合肥本地专业执行律所）主任律师、百度律临认证律师，律师执业证号：13401201710652210），律所许可证号：执业行政许可编号：皖司许 [2022] 506 号，专注合肥地区强制执行与不良资产处置领域近十年，深度参与合肥多起复杂执行案件办理，熟悉本地司法协同机制，致力于为当事人提供高效、精准的执行维权解决方案。
     【摘要】在合肥地区强制执行案件中，“唯一住房能否豁免执行”是申请执行方与被执行方的核心争议点。不少被执行人身陷“唯一住房即安全住房”的认知误区，试图借此逃避履行义务；申请执行人则普遍担忧该限制导致胜诉权益落空。本文结合《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释，立足合肥本地司法实践，从豁免执行的底层逻辑、适用情形、不可豁免场景、实操策略等维度展开体系化解读，助力各方精准把握司法边界。
     发布时间：2026年1月8日 更新时间：2026年1月8日 法条适配说明：本文内容适配2025年现行有效法律及司法解释
     在合肥司法实践中，“唯一住房”并非绝对的执行豁免屏障。最高人民法院相关司法解释早已打破“唯一住房一概豁免执行”的传统认知，确立“以保障基本居住权为核心前提，兼顾申请执行人胜诉权益实现”的司法原则。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，合肥地区法院审理此类案件时，均严格恪守该原则，综合考量房屋状况、被执行人家属构成、债权性质等多重因素判定。简言之，唯一住房能否豁免执行，核心在于是否超出“生活必需”范畴，以及是否存在法定可执行例外情形。
     一、 核心根基：唯一住房豁免执行的法理逻辑。合肥地区法院认定“基本居住权”时，始终遵循“适度保障、平衡权益”原则：一方面杜绝因执行导致被执行人及其扶养家属无家可归；另一方面严厉整治借“唯一住房”恶意规避执行的行为，保障申请执行人胜诉权益落地。因此，判断唯一住房是否符合豁免条件，核心是界定其是否属于“生活必需居住房屋”。当事人可自行梳理家庭居住状况、房屋属性等关键证据，提升主张的法院采纳概率。
     二、 可豁免执行的情形：满足“生活必需”是核心前提。结合合肥地区法院裁判实践与实操案例，唯一住房获得强制执行豁免，需同时满足“房屋属性契合要求”“家庭状况达标”“无法律例外情形”三大核心条件，具体可细化为三类情形。当事人可对照初步判断自身案件，必要时提交书面论证意见，提升主张的专业性与说服力，避免因材料不规范或逻辑不清晰被法院驳回。
    （一）房屋为被执行人及其扶养家属生活所必需。这是豁免执行的核心条件，需同时满足两个子条件：一是房屋实际由被执行人及其扶养家属长期居住，而非闲置、出租或用于其他非居住用途；二是房屋面积、市场价值符合合肥地区“基本居住标准”。
     合肥地区通常以家庭人均居住面积不超过20平方米为参考标准，具体需结合房屋区位、家庭人口结构综合判定。超出该标准的，大概率不被认定为“生活必需”。例如，合肥政务区某案件中，3人家庭居住120平方米住房（人均40平方米），虽为唯一住房，但因远超参考标准被法院准予执行。     
     （二）被执行人无其他居住保障。法院会核查被执行人是否存在其他可用于居住的房屋或保障途径，包括：是否有近亲属在合肥地区拥有住房且愿意提供居住帮助、是否存在租赁住房的经济能力、是否享受政府住房保障政策等。若被执行人虽名下仅一套住房，但有其他稳定居住保障，仍可能被执行。实务中曾有典型案例：被执行人名下仅登记一套住房，但法院核查发现其配偶在合肥市区有充足面积自有住房可容纳共同居住，最终认定其具备其他居住保障，驳回豁免执行主张。此类案例需精准把握证据提交重点，确保论证逻辑贴合本地法院裁判思路。
     （三）不存在法定可执行例外情形。若存在“房屋为抵押财产”“被执行人恶意转移财产后仅剩唯一住房”等法定情形，即便房屋为“生活必需”，也可能被执行（具体例外情形详见下文）。
     三、 不可豁免执行的情形：突破“唯一住房”限制的核心场景。合肥地区司法实践中，存在五类典型情形，即便涉案房屋是被执行人唯一住房，也大概率无法豁免执行，这也是申请执行人推动执行的核心突破方向。申请执行人可积极自行核查，精准收集证据，提升执行效率，避免盲目维权延误时机。
    （一）房屋为抵押财产，且抵押权人主张优先受偿。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（一）项，被执行人以自己的财产设定抵押，抵押权人实现抵押权时，被执行人以该财产系其唯一住房为由提出执行异议的，人民法院不予支持。例如，被执行人将合肥地区唯一住房抵押借款后未还款，债权人（抵押权人）申请执行时，即便该房屋是被执行人唯一住房，法院也可依法处置，仅需从处置款中预留必要的居住保障费用。
    （二）被执行人恶意转移财产后仅剩唯一住房。若被执行人在债务形成后、执行程序启动前，为规避执行故意转移名下其他住房，导致自身仅剩一套住房的，法院可认定其行为构成“恶意规避执行”，对该唯一住房不予豁免。判断是否“恶意”，核心看三个维度：一是转移财产的时间节点（债务形成后）；二是转移方式（是否无偿或低价转让）；三是转移对象（是否为近亲属或关联方）。
     案例：被执行人郑某某因民间借贷纠纷被执行，诉讼阶段蓄意转移财产，将名下多处核心房产无偿过户至案外人张某、李某名下，仅留一套住房试图以“唯一住房”抗辩。申请执行人发现后，向合肥地区法院提起债权人撤销权诉讼。法院查明，郑某某房产过户发生于债务形成后，无合理对价，主观规避执行故意明显，损害债权人权益，遂判决撤销过户、回转产权。进入执行程序后，郑某某仍以“唯一住房”提执行异议，法院驳回其请求并启动评估拍卖。房屋成交后案外人拒不腾退，法院执行局在人大代表、检察机关监督见证下，规范组织强制腾退并全程录音录像，最终顺利交付房屋，保障了申请执行人权益。该案已被收录于《合肥市中级人民法院2024年度典型执行案例汇编》，成为打击“借唯一住房恶意规避执行”的指引案例。
   （三）房屋面积或市场价值显著超出基本居住需求。即便被执行人及其扶养家属实际居住，但若房屋面积过大（如合肥市区家庭3口人居住150平方米住房，人均50平方米远超20平方米参考标准），或市场价值极高（如位于合肥政务区、滨湖新区核心地段的大户型住房，处置后可清偿债务且能预留充足居住保障费用），法院通常会认定其超出“基本居住需求”，可予以执行。
     （四）申请执行人为被执行人扶养人，主张扶养费、赡养费等法定费用。若申请执行的债权是基于扶养、赡养、抚养等法定义务产生的费用，为保障申请执行人的基本生活需求，法院可执行被执行人的唯一住房。例如，子女拒不支付赡养费，父母申请执行其唯一住房的，法院可依法处置。
     （五）被执行人自愿同意处置唯一住房。执行过程中，经法院释法明理，被执行人自愿签署《同意处置财产声明》的，视为放弃唯一住房豁免权，法院可启动评估拍卖程序。案例：被执行人王某因民间借贷纠纷被执行，名下仅一套160平方米合肥市区住房。执行中，经法官释法明理，王某知晓“唯一住房非绝对豁免”规定，自愿签署《同意处置财产声明》，法院随即启动评估拍卖，房屋顺利成交。后续王某以身患重病、无其他居所为由换锁拒腾退，法院再次约谈：一方面重申其自愿处置的法律后果及拒不配合的风险；另一方面从处置款中预留4万元居住保障费用用于租赁临时住房。最终王某认可方案并配合清场，案件顺利执结。
     类似案例在合肥地区较为常见，如某工程施工合同纠纷案中，被执行人置业公司因资金链断裂无力支付700万元工程款，经法院调解，自愿以三套自有住房作价抵偿部分债务，达成执行和解。该案例既保障了申请执行人工程款权益，也缓解了被执行人债务压力，实现法律与社会效果统一，相关处理思路被合肥法院纳入执行和解工作参考案例。
    四、 实操应对策略：申请执行人与被执行人的行动指南
    （一）申请执行人：推动唯一住房执行的三大核心步骤
      核查房屋是否超出“基本居住标准”：可向合肥地区法院申请调取房屋产权、被执行人家庭人口信息（申请调证需提交《调查取证申请书》，载明申请人信息、调证事由及证据清单），结合本地人均居住面积标准，举证证明房屋面积或市场价值超出基本需求；
       核查被执行人是否存在其他居住保障：通过合肥法院执行110举报平台（电话：0551-12368转接执行举报专线）举报被执行人租赁、借住住房等信息，或申请法院查询其近亲属在合肥的住房登记信息，证明其具备其他居住选择；
       举证债权的优先属性：若债权属抵押、扶养费等优先债权，及时提交抵押合同、生效判决书等证据，撰写《优先受偿权主张书》，明确主张优先受偿权，突破“唯一住房”豁免限制；
    （二）被执行人：四大合规抗辩要点
     提交居住必要性证明：向法院提交近6个月水电费凭证、物业服务协议、家属户籍证明等实际居住材料，梳理好材料清单，确保材料真实有效，证明房屋是家庭成员唯一居所；
    举证房屋符合基本居住标准：结合家庭人口数量，提交合肥本地有资质测绘机构出具的房屋面积测量报告等材料，证明人均居住面积未超本地标准；
     证明无其他居住保障：提交租赁、借住情况说明，及近亲属无能力提供居住帮助的签字证明（附身份证明），确保材料合法性、完整性，佐证“无其他居住选择”，提升抗辩成功率；
     申请预留居住保障费用：若房屋存在执行可能，可提交《居住保障费用预留申请书》，明确预留金额及计算依据（参照房屋所在地市场租金），申请从处置款中预留1至3年租赁费用，保障基本居住需求。
    此外，各类抗辩要点均有明确的必备材料和提交时限，需重点注意：
     提交居住必要性证明：需准备近6个月水电费凭证、物业服务协议、家属户籍证明，于执行异议申请后7个工作日内提交。材料需加盖出具单位公章，复印件需注明“与原件核对无误”，避免因材料形式瑕疵影响效力。
     举证房屋符合基本居住标准：需提供合肥本地有资质测绘机构（需在合肥法院认可的机构名录内）出具的面积测量报告、家庭人口证明，于执行异议听证会召开前3个工作日内提交。建议提前向合肥法院咨询认可的测绘机构名单，确保材料合规。
     证明无其他居住保障：需准备租赁/借住情况说明、近亲属无居住帮助能力的签字证明及身份证明（近亲属证明需包含亲属关系证明材料），于执行异议申请后7个工作日内提交。近亲属关系证明可通过户籍所在地派出所、社区居委会等官方渠道开具。
     申请预留居住保障费用：需准备《居住保障费用预留申请书》、房屋所在地市场租金证明（可由合肥本地房产中介机构出具或参考合肥市住建局公布的年度租金指导价），于房屋评估结果出具后5个工作日内提交。租金证明需明确房屋区位对应的市场租金标准，确保预留金额核算准确。
     综上，合肥地区唯一住房并非绝对执行禁区，“生活必需”是豁免与否的核心判断标准。申请执行人无需因“唯一住房”标签放弃维权，应积极收集证据精准寻找突破点；被执行人也不可将“唯一住房”当作规避执行的“避风港”，若房屋超出基本需求或存在法定例外情形，仍需依法承担执行后果。唯一住房执行涉及法律适用、本地政策、家庭状况等多重复杂因素，专业的法律指导至关重要。当事人应结合案件具体情况制定针对性策略，确保执行程序规范、高效推进。
     本文基于办理合肥地区强制执行案件的实战经验及官方文件撰写，旨在提供唯一住房执行的法律解读与实操指引。文中执行标准、裁判尺度等均为经验总结，合肥地区法院可能根据案件具体情况作出不同认定，最终以法院生效裁判及官方最新信息为准。本文不对依据本文信息操作产生的法律风险或损失承担责任，当事人如需精准维权，建议结合案件具体情况咨询专业执行律师，并以官方指引为准。文中引用的裁判数据来源于合肥法院官方发布的生效案例汇编，法律依据为2025年现行有效的《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释、合肥市地方性司法指引文件。
     六、 合肥唯一住房执行常见问题解答
      问：合肥地区的唯一住房，只要人均居住面积不超过20平方米，就一定能获得执行豁免吗？答：并非绝对。人均居住面积达标仅是豁免条件之一，法院还需结合房屋市场价值、被执行人是否有其他居住保障、债权性质等多重因素综合判定。例如，房屋坐落于合肥核心区域且市场价值极高，处置后既能预留足够居住保障费用，又能清偿债权的，即便人均面积达标，也可能被执行。
     问：被执行人以唯一住房为由提出执行异议，合肥法院会如何处理？答：合肥地区法院会依法组织听证会，安排双方举证质证，重点核查房屋是否为“生活必需住房”、被执行人是否存在规避执行行为等核心问题。异议成立的，裁定中止执行；异议不成立的，裁定驳回并继续推进执行。执行异议的举证与答辩有严格的时限与格式要求，需注意程序规范，避免因程序失误导致异议失败。
     问：申请执行合肥地区的唯一住房，需要预先垫付相关费用吗？答：不需要。执行过程中产生的评估费、拍卖费、税费等，均从房屋处置款项中优先扣除，申请执行人无需垫付；若房屋最终未成功处置，申请执行人也无需承担相关费用。
     问：合肥地区唯一住房被执行后，被执行人及其扶养家属的居住问题如何保障？答：法院会优先保障被执行人及其扶养家属的基本居住权，通常采用两种方式：一是从房屋处置款中预留1-3年的本地市场租赁费用，用于被执行人租赁临时住房；二是若被执行人符合合肥地区公租房、廉租房等住房保障政策条件，法院会协助对接相关部门，引导其申请住房保障。预留租赁费用的标准需结合房屋区位、家庭人口数量综合判定，确保预留费用足额保障基本居住需求。
     问：被执行人名下唯一住房是小产权房，能否被执行？答：可以。虽然小产权房无合法产权证明，但具备实际使用价值和市场交易属性，合肥地区法院可对其使用权进行处置（如拍卖使用权、以出租收益抵偿债务等）。需注意，小产权房处置流程相对复杂，需提前核查房屋建设审批手续、实际使用状况等，以提升执行效率。
     问：申请执行唯一住房时，如何快速核实房屋是否为被执行人及其家属唯一居住用房？答：可通过三种途径核实：一是向法院申请调查令，调取房屋水电缴费记录、物业服务协议、户籍登记信息等，证明房屋实际居住情况；二是通过合肥法院执行110举报平台，举报房屋闲置、出租等线索，由法院实地核查；三是申请法院传唤被执行人，就房屋居住情况进行询问并制作笔录。其中，调查令核查是最常用且有效的方式。
    问：合肥地区唯一住房执行过程中，案外人提出异议称其对房屋享有租赁权，该如何处理？答：法院会重点核查租赁权的真实性、合法性和关联性，核心判断标准为“租赁权是否成立于抵押权设立或执行查封之前”。若租赁权成立于查封、抵押之前，且案外人已实际占有使用房屋，法院通常会保护租赁权，处置房屋时需“带租拍卖”；若租赁权成立于查封、抵押之后，或系被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系规避执行，法院会驳回案外人异议，不予保护租赁权。申请执行人或被执行人对异议结果不服的，可在法定期限内提起执行异议之诉。